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[楼市速递] 三升三稳!2019莆田商品房均价9153元/㎡,市场稳字当头

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发表于 2020-1-15 21:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小编阿陌 于 2020-1-15 23:56 编辑

2019年,我市继续贯彻落实中央和省市有关房地产宏观调控精神,通过实施地价房价“双控”、片区房价监控等措施,基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。全年房地产市场呈现“三稳三升”甘肃11选5_[官网首页]态势:“三稳”即商品房新开工面积及房地产完成投资与上年度相比基本持平,但下半年较上半年明显增多;房价在综合精准调控下维持平稳。“三升”是稳定的调控政策和市场预期,促进商品房批准预售面积和销售面积同比增长明显,二手房交易面积逐季增加。整个房地产市场总体保持持续平稳发展态势。具体运行特征如下:

一、房地产开发投资方面

(一)商品房新开工面积同比持平

甘肃11选5_[官网首页]由于2018年商品房新开工面积(464.67万㎡)大幅回升基数较高,且市本级房地产用地供应减少近30%,2019年在上年度26宗和本年度16宗房地产用地、以及风险化解项目建工ECO(22.1万㎡)项目全面动工建设支撑下,全年商品房新开工面积扭转了一季度同比下降态势,实现同比略增。甘肃11选5_[官网首页]2019年全市各类商品房施工面积2285.38万㎡,其中新开工面积469.81万㎡,同比增长1.11%,与上年度基本持平。新开工商品房面积按季度分,第一季度100.01万㎡,第二季度86.16万㎡,第三季度157.23万㎡,第四季度126.41万㎡。

从各县区新开工项目看,秀屿区在莆田物流区快递电商园、云悦壹号二个近60万㎡动工面积支撑下增幅明显;荔城区上年度基数较低,2019年在建发央著(18.96万㎡)央誉(16.2万㎡)、磐龙山庄(19.58万㎡)、香盛公馆(16.99万㎡)、建工ECO(22.16万㎡)等项目全面开工下,也呈较大增幅;城厢区供地不足,已连续三年新开工面积下降;涵江、北岸出现回调。各县区新开工面积分别为:秀屿区77.15万㎡,比增153.53%;荔城区116.52万㎡,比增46.99%;仙游县137.93万㎡,比增28.26%;城厢区48.88万㎡,比降13.30%;北岸16.43万㎡,比降48.02%;涵江区72.9万㎡,比降54.28%。

因2018年商品房竣工面积创历年最高(573.21万㎡),2019年同比出现下降。全市商品房竣工面积429.79万㎡,比降25.02%。其中秀屿区竣工12.37万㎡,比增53.08%;仙游县竣工110.37万㎡,比增47.91%;荔城区竣工104.95万㎡,比增45.48%;涵江区竣工117.18万㎡,比降26.27%;城厢区竣工77.75万㎡,比降65.67%;北岸竣工7.17万㎡,比降78.30%。

(二)房地产开发投资保持平稳

在全年商品房新开工面积同比基本持平下,房地产投资也保持平稳态势。2019年全市房地产完成开发投资328.91亿元,较去年同期(323.41亿元)增长1.70%。其中第一季度完成投资61.25亿元,第二季度91.70亿元,第三季度77.96亿元,第四季度98.00亿元。第二季度和第四季度投资额较高主要是中心城区的建发、融创、联发、正荣等新出让高地价项目开工建设,带动约60亿的土地购置费入库统计。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),秀屿、仙游、荔城等新开工面积增幅大、在建项目多的,其投资增幅也较高。其中秀屿区完成投资18.31亿元,比增110.94%;仙游县66.75亿元,比增38.77%;荔城区90.45亿元,比增26.69%;城厢区63.74亿元,比降11.39%;北岸8.68亿元,比增6.37%;涵江区80.99亿元,比降29.67%。

二、商品房供求关系方面

(一)商品房批准预售面积同比增长

随着新开工面积逐年增加,市场稳定消费回升,房地产企业加快新项目开工速度和续建项目施工进度,以及《莆田市商品房预售资金监管暂行规定》于2020年1月1日正式施行的影响,带动全年商品房批准预售面积创出历史新高。甘肃11选5_[官网首页]2019年全市商品房批准预售面积408.85万㎡,较去年同期比增14.25%,其中批准商品住房面积327.64万㎡,比增13.89%。

甘肃11选5_[官网首页]按季度分,第一季度78.25万㎡(其中商品住房59.64万㎡),第二季度144.37万㎡(其中商品住房124.90万㎡),第三季度78.37万㎡(其中商品住房59.40万㎡),第四季度107.86万㎡(其中商品住房83.7万㎡)。正常情况下,项目新开工后3个月左右开始申报预售许可,因此第二季度的批准预售面积在第一季度新开工面积大幅增加下随之明显攀升;受《商品房预售资金监管暂行规定》实施的影响,符合预售申报条件的企业赶在2020年前申办,2019年12月单月批准预售面积达45.88万㎡,带动第四季度批准预售面积也明显增加。

甘肃11选5_[官网首页]从各县区的批准预售面积看,由于2018年下半年全市经营性房地产用地出让数量中,以涵江区和仙游县居多,带动该二地2019年批准预售面积同比增长明显。秀屿、荔城虽新开工面积增长明显,但部分在第四季度开工尚未符合预售条件,故同比并未增长。其中涵江区65.90万㎡,比增48.42%;仙游县86.28万㎡,比增28.95%;北岸20.53万㎡,比增13.80%;城厢区74.40万㎡,比增13.76%;荔城区97.49万㎡,比降7.52%;秀屿区32.33万㎡,比降10.62%。

(二)商品房销售面积持续上升

在市场总体稳定的环境下,我市购房需求持续释放。商品房销售面积同比自上半年转负为正后,增幅继续保持上升,扣除网签78.82万㎡(其中第四季度约72万㎡)安置型商品房外,全年商品房销售面积仍达357.68万㎡,较去年同期大幅增长。甘肃11选5_[官网首页]其中,荔城区的建发·央著、建发·央誉、建工ECO项目和城厢区的恒大·御景半岛6#、7#四个项目出现一次性售磬盛况。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品房销售面积436.5万㎡,较去年同期增长60.17%,其中商品住宅358.2万㎡,同比增长59.32%。网签面积按季度分,第一季度71.77万㎡,第二季度91.65万㎡,第三季度103.35万㎡,第四季度169.73万㎡,总体呈逐季上升趋势。

甘肃11选5_[官网首页]从各地销售情况看,除北岸因体量小,新增项目少,出现比降外,其他各县区的销售面积都呈较大幅度的增长。其中,城厢区134.66万㎡(其中安置型商品房76.82万㎡),比增128.89%;秀屿区34.52万㎡,比增93.73%;荔城区109.12万㎡,比增77.14%;仙游县75.74万㎡,比增38.59%;涵江区72.08万㎡(其中,政府回购商品房2万㎡),比增22.08%;北岸10.37万㎡,比降18.25%。

(三)商品住房销售价格维持平稳

随着房地产综合精准调控措施的持续贯彻实施,我市商品房销售均价继续保持平稳趋势。据商品房买卖合同网签系统统计,2019年全市商品房销售均价9153元/㎡,扣除安置型商品房后均价10076元/㎡,比增0.32%;其中商品住房均价9340元/㎡,扣除安置型商品房后均价10201元/㎡,比增0.76%,为近年来首次增幅在1%以内。各月份的商品住房销售价位基本保持在10000元/㎡左右,总体保持平稳态势。

商品住房销售均价按区域分,荔城区因没有新的项目精装价格计入网签房价、持续综合调控原高房价回归合理价位、黄石等周边低价楼盘销售的影响出现同比下降;北岸小幅下降;其他县区不同幅度上升(不含安置型商品房)。其中仙游县7014元/㎡、比增11.33%;城厢区9498元/㎡、比降32.87%(扣除安置型商品房后均价为15355元/㎡、比增10.24%);秀屿区7088元/㎡、比增9.99%;涵江区9817元/㎡、比增4.29%(扣除安置型商品房后均价为10034元/㎡、比增6.57%);北岸5460元/㎡、比降4.99%;荔城区11647元/㎡、比降10.56%。

通过楼盘销售数据分析,仙游县因上年度均价基数较低,今年与之同比涨幅较大;城厢区扣除安置型商品房后的五个热销楼盘都在主城区内,特别是融创·兰溪雅筑(一、二期)、联发君领兰溪三个项目地处于木兰溪沿岸,土地出让设定商品住房销售最高均价为16000元/㎡,故为全市均价最高区域;荔城区则因热销的几个楼盘均在主城区周边,价位较低,如建发·央著项目(销售面积14.23万㎡、销售均价12000元/㎡)、海峡国际商贸城AF地块(销售面积15.7万㎡、销售均价9035元/㎡)、香盛公馆(一区)项目(销售面积10万㎡、销售均价8572元/㎡)整体售磬,带动荔城区量增价降。

(四)商品房库存面积略有减少

由于全年销售面积多于批准预售面积,全市房地产库存面积与去年相比略有减少。2019年我市商品房库存总量为405.7万㎡,去化周期15个月;商品房供销比为1:1.07,其中商品住房供销比为1:1.09,全年共减少商品房库存面积27.65万㎡(其中商品住房30.56万㎡,商业办公等其他则增加2.91万㎡);商品房库存去化周期与去年持平(其中商品住房库存去化周期减少1个月)。

截止12月末,全市商品住房库存244.26万㎡,去化周期10个月(其中城厢9个月、荔城11个月、涵江8个月、秀屿13个月、北岸14个月、仙游11个月);商业库存102.81万㎡,去化周期60个月(其中城厢110个月、荔城87个月、涵江24个月、秀屿74个月、北岸29个月、仙游37个月);办公库存58.63万㎡,去化周期49个月(其中城厢26个月、荔城63个月、涵江24个月、秀屿119个月、北岸0个月、仙游808个月)。仙游县因近三年无办公商品房销售面积数据,因此去化周期数偏大。

(五)二手房交易面积逐季递增

稳定的调控政策和市场预期,也给二手房市场带来平稳上升的成交量,每个季度成交量呈现稳定上升态势。但受去年底经济适用房上市缴纳土地增益金优惠到期产生大量交易基数较大的影响,2019年与之同比呈现下降。全年二手房成交面积130.99万㎡、比降17.97%,其中二手住房成交面积105.37万㎡、比降23.07%。二手房成交面积按季度分,第一季度27.89万㎡,第二季度29.62万㎡,第三季度36.28万㎡,第四季度37.2万㎡,呈逐季递增态势。

按区域分,设区市本级二手房成交104.73万㎡ , 较去年比降23.84%(其中二手住房82.24万㎡,比降29.11%);仙游县二手房成交26.26万㎡ ,比增18.50%(其中二手住房成交23.13万㎡,比增10.41%)。

三、土地及金融信贷方面

(一)房地产供地量价齐升

在限地价控房价政策影响下,2019年土地市场房地产用地价位相对稳定,共出让的27宗用地中有12宗价格涨幅在10%以下,只有一宗涨幅在100%以上,达100.9%。2019年全市通过拍卖供应经营性房地产用地27宗127.716公顷(合1915.74亩),较上年同期(1654.5亩)增长15.79%;总价款1043860万元,同比增长33.31%;平均每亩544.87万元,比增15.13%。其中第一季度供应经营性房地产用地7宗29.54公顷,第二季度9宗47.71公顷,第三季度9宗40.86公顷,第四季度2宗9.61公顷。

按区域分,市本级量升价降,而仙游县则量降价升。市本级地价已连续两年下降,主要原因是自实施地价房价“双控”政策后,房地产企业拿地已趋于理性,注重成本核算要求;仙游县价格上涨主要原因是全年共出让6宗中有3宗是在主城区。其中,市本级供地21宗97.12公顷(合1456.78亩)、比增65.53%,总价款880810万元,平均每亩604.63万元,比降8.12%。仙游县供地6宗30.597公顷(合458.96亩)、比降40.74%,总价款163050万元,平均每亩355.26万元,比增34.94%。

(二)房地产各项贷款增速趋稳

截至11月末,全市房地产各项贷款余额737.57亿元,同比增长11.11%,增速比8月末增加0.43个百分点;今年新增66.72亿元,同比少增5.46亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.19%,同比提高1.64个百分点。

房地产开发贷款同比大幅增长。截至11月末,全市房地产开发贷款余额87.52亿元,同比增长16.34%,今年增加10.44亿元,同比多增17.05亿元。其中:地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比下降62.00%,住房开发贷款余额同比增长25.54%。

个人住房贷款稳中放缓。截至11月末,全市个人住房贷款余额615.97亿元,同比增长11.49%,增速比8月末下降1.66个百分点;今年新增58.39亿元,同比少增21.70亿元。其中,新建房贷款余额539.62亿元,同比增长8.74%;再交易房贷款余额76.35亿元,同比增长35.84%。个人住房贷款增长稳中放缓,同比略有下降,主要原因是房价、房贷利率高位运行,另外2018年下半年受政策调控楼市观望等影响,全年商品房销售面积下降30%,致使今年个贷需求放缓。(莆田市住房和城乡建设局陈志强、陈建玫)
发表于 2020-1-16 11:50 来自手机 | 显示全部楼层
大家鼓掌,热烈鼓掌~
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发表于 2020-1-16 17:42 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2020-1-16 19:29 来自手机 | 显示全部楼层
有房住就行,拼命买房,现在想升值赚钱,做梦去吧!
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发表于 2020-1-17 06:59 来自手机 | 显示全部楼层
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